跌6000元/㎡！南通这个曾经90天成交第一的二手房，不香了？
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之前我们在整理2022年二手房成交榜单的时候发现，崇川区有一个小区在近两年间成交均价下跌幅度竟达到了近6000元/㎡。
该小区便是观音山的兴石花园，从2021年初时1.7W元/㎡左右的成交均价，降至了如今1.2甚至1.1W元/㎡，着实令人唏嘘。
两年前我们也曾去实探过，内部环境不错，如今两年过去了，有没有发生什么变化？为何小区降价如此之狠？今天我们就一起来看一看~
（点击查看2021年小区情况：90天成交数市区第一！安置房小区竟成了板块内强势黑马）
小区现场实探！
1、安全性增强：全人车分流设计，小区门禁已开启
上次我去实探时小区大门非机动车进出口处虽设置了人脸识别系统，但未开启使用，门可以自动打开。
而现在，人脸识别系统已经开启，必须刷脸才能进入社区，门口也有保安执勤，安全性大大提升。
实拍图 未经允许禁止转载
整个小区是全人车分流设计，汽车从大门外直接驶入车库，小区内部未见任何车辆，道路干净宽敞。
2、配套设施日益完善：高绿化率赏心悦目，配有智能管理系统
咖色的建筑墙体外观雅致而悦目，约35%的绿化率让小区的绿色随处可见。
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整个小区配有智能管理系统、配备高空抛物探头，地下停车场内还设置了一定数量的汽车智能充电桩。
电瓶车在楼下整齐摆放，没有乱停乱放的现象，大门口处还搭建了一个电瓶车棚，棚内配备有充电插孔，方便贴心。
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目前兴石花园由润海物业服务，根据张贴的收费规定，经二手房交易的业主按每平米1.3元/月收取物业费，拆迁安置业主按每平米0.2元/月收取。
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3、施工噪音消失有所减少，公区干净整洁，但仍有细节之处不足
同为上午九点多实探，两年前我听到各楼内施工声此起彼伏，如今小区内十分安静，几乎很少有噪音。
也未见到像之前一样衣物和农作物随意晾晒的情况，不过或许这也与我实探当天的天气不佳有关。
不过虽然小区内部环境有所改善，但仍存在着一些不足之处：
有不少住户自行安装了晾衣架，款式各不相同，有的甚至只简单架了一根杆子在外面，存在一定的安全隐患。
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据悉前阵子交付的二期已经明确规定，为了外立面的整体美观，业主后期如果要加装晾衣杆，颜色款式都要严格按照标准来做，需参考物业服务中心的样品进行选择。
虽然房屋年份较新，但部分墙体已经逐渐展现了岁月的痕迹，出现了翘皮开裂的现象。
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部分楼栋外立面修补痕迹明显，有些影响观感。
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兴石花园体量非常大，分为东区和西区，整体来看入住率较两年前有所提升，根据空调外机和晾衣架的安装程度判断，西区的入住率较低，每栋楼仅零星几户人家入住。
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去年兴石花园二期已竣工交付，品质依然抗打，每栋楼的各单元也设有门禁刷卡系统，地下车库还设置了一定数量的汽车智能充电桩。
总体来说无论是内部绿化、景观、物业服务都可圈可点，是足以媲美市面上商品房的存在。
两年房价暴跌6000元/㎡
原因何在？
兴石花园是观音山安置房的重要工程，也是观音山二手房成交的主力选手，曾多次在月度热销榜上，更在2022年度崇川区二手房成交榜单上排名第三，热度居高不下。
不过小区虽然热销，但根据近3年来的房价趋势，从2021年开始持续走跌至今。
小区整体环境不错，年份也很新，为何价格大幅下跌？我想大概有以下几点因素：
一是小区内越来越多的新房完工交房，供过于求
据崇川经济开发区建设局领导介绍，兴石花园体量是崇川区目前为止安置时间跨度最长、涉及户数最多的一次，安置需要房屋4200多套。
随着拆迁的业主们拿房后挂牌，更多新房将流入二手市场，供应量大大增加，价格走跌也在情理之中。
二是受过去两年间整体大环境影响，二手房房价普遍都有所下滑。
尤其是小区地理位置偏东，周边各项配套不足，因此抗跌能力不强。
由于兴石花园处于非核芯地段，周边各项配套有待完善，目前不仅社区商业缺失，距离大型商业体也较远。
不过目前兴石花园自带的底层商业已经建成，日后必将大大便利周边居民。
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总体来说，兴石花园的内部品质很能打，甚至足以和一些商品房媲美，且入手门槛低，目前挂牌的房源有不少总价仅百万左右，非常适合想在主城置业安家的刚需人群。
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编辑：木易
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